January 19, 2018
  • facebook
  • twitter
  • linkedin
  • instagram
  • Väntar på att kurserna hämtas..
  • New York
  • London
  • Moscow
  • Tokyo
  • Stockholm
  • Sydney
  • Delhi
  • Bangkok

Nuvarande bostadspriser kräver låga räntor

Bostadspriserna har stigit kraftigt sedan mitten av 1990-talet och frågan om vi har en bubbla eller inte besvaras bäst med värderingsparametrar. Skulle man investera i svenska bostäder som en kapitalplacering?

Den kraftigaste prisuppgången har varit på bostadsrätter. Den dyraste staden är Stockholm. De högst värderade bostäder per kvadratmeter finns i Stockholms innerstad och består av relativt små lägenheter. Därför är det en bra start för en jämförelse.

En typisk etta i innerstaden kostar 2,5-3 miljoner kronor. Att hyra motsvarande lägenhet från en bostadsrättsägare kostar ca 8 000 – 9 000 kronor per månad. Förstahandskontrakt hos fastighetsbolag är i regel betydligt billigare men en mindre relevant jämförelse på grund av den knappa tillgängligheten och regleringen på hyresmarknaden (som i sin tur ligger bakom det svaga utbudet av bostäder i attraktiva områden). 

Netto efter avgift till föreningen och underhåll i ovanstående exempel kan man i snitt räkna med 6 000- 6 500 kronor över per månad. Det ger en årsränta på ca. 2,72{031dbc6796ad9347cb52ab3b7d7993539529a8a28732a735adbd531be7edfbb6}. 

Risken för att en rimligt prissatt bostadsrätt i Stockholms innerstad förblir tom är i stort sett obefintlig. Det finns förstås begränsningar i uthyrningen av bostadsrätter men dessa har minskat på regeringens initiativ så vi bortser från vissa praktiska svårigheter med uthyrning av bostadsrätter.

När det talas om bostadsbubbla, talas det främst om Stockholm där prisnivån är högst och bostadsrätter som har haft den starkaste prisutvecklingen. Hur är det då på villamarknaden på medelstora orter? Också en marknad med betydande prisuppgångar under den senaste 20 åren men förhållandevis mer sansad.

En typisk familjevilla i mellanstora svenska städer där det också råder en viss bostadsbrist kostar också 2,5-3 miljoner kronor. I vissa mellanstora städer lite mer och i andra lite mindre samt beroende på det relativa läget på orten. En snabbtitt på utbudet av villor till uthyrning indikerar ett uthyrningspris på 9 000 – 12 000 kronor per månad i kallhyra för villor i den priskategorin. Det indikerar en bruttoränta på 4,8{031dbc6796ad9347cb52ab3b7d7993539529a8a28732a735adbd531be7edfbb6} på årsbasis. Utgår vi ifrån att ca 3 000 avgår till skatt, försäkring och underhåll, har vi netto ca 6 500 – 9 000 kronor per månad. På årsbasis ger det 78 000 – 96 000 kronor i avkastning på en investering i storleksordningen 2,5-3 miljoner kronor. Det motsvarar en motsvarande ränta före 30{031dbc6796ad9347cb52ab3b7d7993539529a8a28732a735adbd531be7edfbb6}-ig skatt på 2,81 procent. Jämfört med säkra räntebärande alternativ är det en knappt godkänd avkastning.

Jämförelsen efter skatt blir dock lite mer intressant. Bostadsuthyrning är skattemässigt gynnad genom schablonavdrag. Intäkten från uthyrning är avdragsgill till 40 000 kronor + 20{031dbc6796ad9347cb52ab3b7d7993539529a8a28732a735adbd531be7edfbb6} av den totala intäkten, per år. Resterande hyresintäkt beskattas till 30{031dbc6796ad9347cb52ab3b7d7993539529a8a28732a735adbd531be7edfbb6}. Avdraget innebär att det blir mer efter skatt från bostadsuthyrning än vid motsvarande ränta från en annan kapitalplacering.

Det är svårt att peka ut en övervärdering på den svenska bostadsmarknaden i jämförelsen med statsobligationer just nu. Riskpremien är dock inte särskilt stor. Den är lägre än den har varit historiskt. Den kan dock motiveras med att risken för vakans för rimligt prissatta bostäder i förhållandevis attraktiva områden är liten på grund av den låga nybyggnationen och blir egentligen hela tiden lägre för attraktiva bostäder (vilket ovanstående prisexempel får anses vara). Det kan också noteras att avkastningen förefaller vara lite högre för lägre prissatta objekt och något lägre för högre prissatta objekt. 

Börjar vi kalkylera med högre räntenivåer, kommer vi däremot fram till en annan slutsats. Hyresnivåerna väntas visserligen stiga åtminstone i takt med inflationen och förmodligen även lite mer än inflationen så länge som bostadsbyggandet är för lågt i förhållande till behovet.

Som jämförelse kan vi titta på genomsnittet för den svenska tioåringen under de senaste 12-, 36- och 120 månaderna. Genomsnittet under de senaste 12- och 36 månaderna ligger strax över 2 procent, något lägre än dagens nivå. Genomsnittet under de senaste 120 månaderna ligger på 3,15 procent, en knapp procentenhet ovanför dagens. 

Så länge man inte tror på bestående låga räntor, finner man inget värde i svenska bostäder som investeringsobjekt. Avkastningen är för låg. Tror man däremot på  ett fortsatt ekonomiskt klimat som under de senaste åren med en snittränta i nivå med dagens, framstår svenska bostäder som någorlunda intressanta alternativ till riskfria investeringar. Huruvida vi har en svensk bostadsbubbla eller inte, kan därför inte besvaras utan att blanda in prognoser om den allmänna konjunkturutvecklingen och utvecklingen på räntemarknaden. Svenska bostadspriser kan dock definitivt sägas vara ”prisade för perfektion” och borde vara känsliga för makroekonomiska cykler, i synnerhet större ränteuppgångar. Det gäller å andra sidan även andra tillgångsslag, bl.a. långa statsobligationer och är helt enkelt en effekt av god tillgång på kapital och fallande räntor under en lång tidsperiod. Marknaden har helt enkelt anpassat sin prissättning efter rådande omständigheter.

Kalkylen ovan förändras emellertid om vi utgår ifrån att bostadsägandet finansieras med lån på grund av skatteavdraget för utgiftsräntor. Det ger en betydligt mer fördelaktig kalkyl. Mer om det i nästa artikel.

 

Föregående «
Nästa »

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Copyright 2017 © Aktiebladet. Alla rättigheter reserverade.