Prisuppgången i Stockholm sjunger på sista versen

2
Bostadsmarknaden i Stockholm har överträffat alla förväntningar under de senaste åren med sin prisuppgång. Efter åtta år med gynnsam politik för bostadsägarna har vi sett regimskifte. Hur påverkas bostadsmarknaden och i synnerhet priserna i Stockholm?

Redan innan Alliansen tillträdde efter valet 2006 var prisuppgången i full sving. Från en undervärdering under 1990-talet drog priserna iväg och ökade i takt med den långsiktiga fallande räntetrenden och konjunkturoptimismen som präglade perioden mellan 2005 och 2007.

 

Alliansens skattepolitik gynnade medelklassen med jobb och bostadsägarna. Avskaffandet av fastighetsskatten och skattesänkningar till medelklassen gjorde att prisuppgången accelerade. Med finanskrisen tog prisuppgången ett abrupt slut under några månader men den kortfristiga bostadsfinansieringen gjorde att räntesänkningar i samband med finanskrisen fick ett snabbt genomslag. Bostadsbyggandet hade dessutom haft en lång och trög period efter 1990-talskrisen och började precis komma igång innan finanskrisen men vände tvärt.

 

Alla bitar kan ha sägas fallit på plats för bostadsmarknaden under den senaste tioårsperioden. Nu är det dock ny regim och förutsättningarna är på väg att förändras.

 

Skattesänkningar riktade till medelklassen är över. Snara skattehöjningar för medelklassen ligger inte i korten men kan inte uteslutas några år in på den nya regimen. Skattesänkningarnas period är definitivt över.

 

Skattehöjningar riktade mot bostadsägare är på gång. Kanske inte så mycket på en gång men det lär lyftas frågetecken om vilka skattehöjningar står näst på tur. Fastigheter har historiskt varit tacksamma skatteobjekt. Själva fastighetsskatten är en avskydd skatt bland den stora väljarbasen och de rödgröna partierna vågade inte gå till val med fastighetsskatt. Den kan dock inte uteslutas så småningom. I ett första skede diskuteras höjd bankskatt som lär öka kostnaderna för bostadsägarna. Och en sådan hade blivit verklighet oavsett partifärg. I bankoligopolets land hittar bankerna alltid sätt att skicka vidare kostnaderna till kunder. Minskade ränteavdrag går inte heller att utesluta även om det vore ett politiskt självmord för de två stora partierna som redan i dagsläget befinner sig i förtroendekris.

 

Räntekostnaderna lär öka. Riksbanken kommer sannolikt att dröja med räntehöjningar till sent 2015 eller början av 2016 men sedan kan det gå fort. Vår prognos är fortsatt ett lågränteklimat och en ekonomi som under lång tid flörtar med deflation. Detta är dock över en tioårsperiod. Inom loppet av 12-18 månader börjar troligen inflationen stiga och lurar centralbankerna till snabba räntehöjningar, trots att inflationsuppsvinget inte blir långvarigt. Särskilt en centralbank med så många hökar som i Riksbanken som under så lång tid inte har sett skogen för alla träden.

 

Stigande inflation kommer att resultera i stigande levnadskostnader för bostadsägarna. Med stigande räntor dessutom blir det helt enkelt mindre pengar över till bostadsfinansiering. Även om stigande inflation och stigande räntor blir en två-tre årig företeelse så kommer den att komma i ett redan försvagat läge för bostadsägarnas ekonomi. Effekten kan bli som den borttagna fastighetsskatten, extra bränsle till befintlig trend.

 

Det är dock inte enbart där som skon klämmer. I dagsläget har svenskarna mer eller mindre rekordlånga amorteringstider och det råder ingen tvekan om att amorteringskulturen behöver återställas till en rimlig nivå. En amorteringstakt som i många andra europeiska länder skulle dock mer än dubbla månadsutgiften för en stor del av låntagarna. Det förutsätter dessutom bestående låga räntor. Med kombinationen av stigande räntor och amorteringskrav kan månadsutgiften komma att tripplas eller mer för många hushåll.

 

Amorteringskrav kommer som ett brev på posten. Det parlamentariska kaos som har uppstått efter valet bidrar till att fördröja tuffa politiska beslut med några månader men det finns blocköverskridande konsensus i att åtgärder mot stigande bostadspriser och skuldsättning behövs. Amorteringskrav är inte bara den enda fullt rimliga åtgärden, det är dessutom den åtgärden som det finns störst politiskt konsensus kring.

 

Oavsett partifärg är dessutom ökat bostadsbyggande högt upp på prioriteringslistan. Bostadsbyggandet är dessutom på väg upp kraftigt utan politiska åtgärder. Det tar dock några år att bygga bort bostadsbristen och effekten på priserna blir inte omedelbar.

 

Valueguards index har sedan hösten 2006 stigit med 46 procent i Sverige. Bostadsrättsmarknaden i Stockholm har haft en ännu mer exceptionell prisuppgång med 73 procent under de senaste åtta åren med Alliansen. Villapriserna i Stockholm följer rikstrenden och steg med mer modesta 46%. Den prisuppgången lär inte upprepas under de närmaste åtta åren. 

 

Bostadspriserna i Stockholm är två till tre gånger högre än i andra stora och medelstora städer i Sverige. Inkomsterna är också högre i Stockholm men proportionellt inte ens i närheten av att vara så mycket högre som bostadspriserna. Alla politiska regleringar som bidrar till att öka månadskostnaderna kommer därför att slå proportionellt starkare i Stockholm än i resten av landet. Om det återspeglar sig på priserna eller efterfrågan på andra varor och tjänster först och främst återstår att se. Troligen blir det en kombination av båda.

 

Detta kommer dessutom i ett läge när svenska bostadspriser är höga och prisade för perfektion. Mer i Stockholm än i andra delar av landet. Det skulle därför förvåna oerhört om bostadspriserna i Stockholm står högre när det är dags för nästa val. Prisuppgången sjunger på sista versen.

 

Share.