Ska man ta fastighetsraset på allvar?

0
De tidigare så populära fastighetsaktierna har haft några tuffa veckor bakom sig. Raset har triggats av en långränteuppgång. Är det ett hack i kurvan eller ska man dra öronen åt sig?

Fastighetsaktierna har hört till de största kursvinnarna på börsen under de senaste åren. Anledningarna har varit många men den huvudsakliga förklaringen har varit de fallande räntorna som har gjort finansieringskostnaderna allt lägre samtidigt som jakten på högre och relativt trygg avkastning har fått fastighetspriserna att skena iväg. En annan viktig anledning har varit att svensk ekonomi har haft en relativt gynnsam utveckling under de senaste åren samtidigt som omvärldskonjunkturen har varit ovanligt svag. Medan uppgången som har byggt på de fallande räntorna är av bräckligare sort är uppgången till följd av relativt stark svensk ekonomi mer solid.

 

Det har varnats en hel del för fastighetssektorn och visst var det få som hade kunnat gissa för fem år sedan att utvecklingen under de senaste fem åren skulle ha blivit så stark, särskilt relativt andra sektorer på börsen. Fastighetsaktier har normalt sett lägre beta och ska egentligen inte placera sig särskilt högt på vinnar- eller förlorarlistorna. Så de senaste årens kursutveckling skiljer sig från normen. Då kan man fråga sig om risken är stor för att fastighetsaktier under de närmaste åren placerar sig på förlorarlistorna istället?

 

Den relativa styrkan som svensk ekonomi uppvisar talar emot det. Fastighetskrascher är vanligast i ekonomier som uppvisar relativ svaghet. Dock kan man fråga sig hur mycket prisuppgången på fastigheter har bidragit till den relativa styrkan i den svenska ekonomin, inte minst när det gäller privatkonsumtionen. Det är svårt att säga men helt klart är det så att svensk ekonomi är räntekänslig, åtminstone inom den privata sektorn. Den privata skuldsättningen i Sverige är en av de högsta i hela världen i förhållande till BNP och det innebär med andra ord en hög räntekänslighet.

 

Därför är det inte förvånande att marknaden reagerar när långräntorna stiger. Ränteuppgången har dock inte varit särskilt stor. Den svenska tioåringen har stigit med runt 20 punkter på några veckor och det är en relativt betydelselös uppgång. Kursfallet för fastighetsaktierna har varit betydligt mer dramatiskt än ränteuppgången. Det betyder att marknaden är vaksam på potentiella störningar för fastighetssektorn. Det i sig är ett skäl till att ha mer sansade förväntningar på fastighetssektorn framöver. 

 

Kortsiktigt ska man förmodligen inte dra för starka slutsatser. Förutsättningarna för fastighetssektorn är fortsatt goda om inte räntorna drar iväg betydligt mer. Senaste inflationssiffran kom in en bra bit under vad som var förväntat vilket betyder att en större ränteuppgång dröjer. På medellång sikt (ett-två års sikt) kan vi räkna med att se en toppformation bildas bland fastighetsaktier. Om marknaden nu visar nervositet så är det bara en förvarning inför det som kommer när räntorna på allvar börjar stiga. Det i sig är förväntat. Förr eller senare lär vi se en topp då fastighetsmarknaden är överhettad. Det kommer dock rimligtvis att krävas en starkare trigger för en långvarig topp än en måttlig ränteuppgång. Nedgången som har sett många fastighetsaktier falla med 10-20 procent på bara några veckor är därför förmodligen ett köpläge på några månaders sikt men sett i ett längre perspektiv kan den också vara en förvarning för hur snabbt det kan gå när trenden till slut vänder.

 

Share.