april 9, 2020
  • facebook
  • twitter
  • Väntar på att kurserna hämtas..
  • New York
  • London
  • Moscow
  • Tokyo
  • Stockholm
  • Delhi
  • Hong Kong
  • Frankfurt

brutala ras för fastigheter i spåren av Corona

  • 2020-03-17 06:47
  • Redaktionen

Liten tuva stjälper ofta stora lass heter det. Och det mikroskopiska coronaviruset riskerar att ge stora problem för fastighetsbolag med sämre fastigheter som gjort sig beroende av obligationsmarknaden för sin finansiering.

Så kom den då till sist den sällsynta men på finansmarknaderna fruktade svarta svanen i form av ett mikroskopiskt litet virus. Fastighetssektorn, där Di tidigare varnat för tydliga bubbeltendenser, har inte förskonats. Att stjärnskottet Ilija Batljans SBB närapå halverats i värde på en vecka visar att när det blåser upp till full storm på finansmarknaderna kan även ”stabila” fastighetsvärden visa sig vara överraskande flyktiga.

När investerare, i desperat sökande efter ett litet uns av ränta, köpt företagsobligationer utgivna av företag med låga kreditbetyg, så kallade high yield-obligationer, har det skapat en störtflod av kapital som i stor utsträckning gått till fastighetsinvesteringar. Som en finanschef för ett av de större fastighetsbolagen utryckte saken förra året: ”efterfrågan på våra obligationer är omättlig”.

Den här situationen med ett överflöd av billiga krediter har fastighetsbolagen inte varit sena att utnyttja och skulderna har överlag ökat dramatiskt i sektorn. Bolagen har visserligen hållit belåningsgraderna i schack genom att fastighetspriserna, ofta kassaflödesvärderade av externa experter, alltid haft en förmåga att stiga lite mer än skulderna. Att kassaflödesvärdera fastigheter kan dock vara vanskligt, vilket enfastighetsbolaget Saltängens försäljningsflopp nyligen visar.

En allt större del av bolagens skulder är upplånade på kreditmarknaden och måste löpande refinansieras genom att nya obligationer ges ut. Gör coronakrisen att en hastig mättnadskänsla för fastighetsbolagens icke säkerställda obligationer infinner sig på marknaden kommer det att innebära stora problem.

En utväg är att återgå till traditionell bankfinansiering, vilket Riksbankens nödkrediter och FI:s sänkta kapitalkrav krattar manegen för. Bankerna kommer dock, trots Stefan Ingves brösttoner, förhoppningsvis att vara mera nogräknade än ränteförvaltarna och inte nöja sig med riskfyllda icke säkerställda obligationer utan kräva säkerheter i form av pantbrev i fastigheterna. Fastigheternas skick och läge kommer också att spela större roll vid värderingarna än kassaflöden och diskonteringsräntor.

Bankerna brukar vara försiktiga med sina värderingar vilket kan innebära högre belåningsgrader speciellt för fastighetsbolag med fastigheter i sämre lägen som köpts sent i cykeln. Bli därför inte förvånad om svagare bolag tvingas till nyemissioner när fastighetsspekulanter som spelat högt nu synas.

 
ads

Tips