Aktier
Vad hände med SBB? Raset, skulderna och läget i dag
Från 149 miljarder kronor i egna fastigheter till andelar i tre andra bolag.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden var en av de mest ägda aktierna på Stockholmsbörsen och betalade utdelning varje månad. Sedan kom en enda dag i maj 2023 som slog undan både utdelningen och finansieringsplanen. Den här sidan följer förloppet med bolagets egna siffror i stället för med gissningar om kursen. Sist står det som händer just nu.
Vad bolaget var 2021
Bokslutet för 2021 var det starkaste bolaget någonsin redovisat. Resultatet före skatt landade på 29 474 miljoner kronor och fastighetsportföljen värderades till 149,3 miljarder.
En post förklarar större delen av vinsten. Av resultatet före skatt kom 21 833 miljoner från orealiserade värdeförändringar på fastigheterna, medan förvaltningsresultatet från den löpande driften var 5 397 miljoner.
Tre fjärdedelar av vinsten var en uppskrivning
Värdeförändringar är inte pengar som kommit in. De uppstår när fastigheter värderas om, vilket i sin tur beror på vilket avkastningskrav värderaren använder.
Avkastningskravet följer räntan. När räntan vände uppåt 2022 vände samma mekanism åt andra hållet. Kvar fanns en skuld som var byggd på de höga värdena.
De fem veckorna 2023 som vände allt
Förloppet går att följa dag för dag i bolagets egna pressmeddelanden.
| Datum | Vad som hände |
|---|---|
| 28 april 2023 | SBB aviserar en företrädesemission av stam D-aktier om 2,63 miljarder kronor för att sänka skulden och säkra en rating på investment grade |
| 8 maj 2023 | S&P sänker betyget till BB+ med negativ utsikt. Samma kväll stoppar SBB utbetalningen av utdelningen och drar tillbaka emissionen |
| 29 maj 2023 | Styrelsen beslutar om en utvidgad strategisk översyn av bolagets alternativ |
| 2 juni 2023 | Ilija Batljan frånträder som verkställande direktör och stannar som styrelseledamot |
| 5 juni 2023 | Leiv Synnes tillträder som verkställande direktör |
Utdelningen som stoppades var beslutad på årsstämman 2023 och uppgick till 1,44 kronor per stamaktie A och B utbetald månadsvis. För stamaktie D var beloppet 2 kronor utbetalt kvartalsvis. I bokslutet för 2023 föreslog styrelsen ingen utdelning alls för något av aktieslagen.
Substansvärdet år för år
Långsiktigt substansvärde är bolagets eget mått på vad tillgångarna är värda efter skulder. Det säger inget om vad marknaden betalar, men det visar vad bolaget självt redovisar.
Substansvärdet per aktie föll med 82,4 procent från utgången av 2021 till den 30 juni 2026.
| År | Substansvärde per aktie | Fastighetsportföljens värde | Resultat per stamaktie A och B |
|---|---|---|---|
| 2020 | 28,32 kr | 90,2 mdkr | 6,41 kr |
| 2021 | 45,11 kr | 149,3 mdkr | 17,35 kr |
| 2022 | 31,34 kr | 135,6 mdkr | -7,23 kr |
| 2023 | 12,29 kr | 73,2 mdkr | -16,60 kr |
| 2024 | 8,66 kr | 55,7 mdkr | -4,54 kr |
| 2025 | 8,14 kr | Redovisas inte längre så | Anges inte per aktie |
| 30 juni 2026 | 7,94 kr | Redovisas inte längre så | Anges inte per aktie |
Från och med 2025 redovisar bolaget en fastighetsexponering i stället för en egen portfölj. Den uppgick till 78,6 miljarder kronor den 30 juni 2026 och avser fastigheterna i de bolag där SBB äger andelar.
Från fastighetsbolag till investmentbolag
Det avgörande steget togs den 11 november 2025. SBB avtalade då om att föra över hela samhällsportföljen till norska Public Property Invest ASA, ett närstående bolag noterat på Oslo Börs, till ett värde om 32 miljarder kronor. Betalningen skedde i aktier.
Efter den affären beskriver bolaget sig som ett investmentbolag inom social infrastruktur med tre kärninnehav.
SBB äger numera andelar i bolagen i stället för fastigheterna direkt. Nordiqus hette tidigare Educo.
Skulden är fortfarande stor. De räntebärande skulderna uppgick till 38 226 miljoner kronor den 31 mars 2026, en minskning från 39 988 miljoner vid årsskiftet.
Kreditbetyget säger vad som återstår
I april 2023 var målet en rating på investment grade. I april 2025 satte bolaget upp ett nytt mål: lägst BBB- på lång sikt, med en utdelningspolicy som anger att strukturen ska möjliggöra stigande utdelningar när investment grade har uppnåtts.
Den 6 mars 2026 begärde SBB att Standard and Poor’s skulle dra tillbaka sitt betyg, som en kostnadsbesparing. Betyget var då CCC med negativ utsikt. Kvar finns Fitch, också med CCC, vilket ligger åtta steg under BBB- på skalan.
Det som händer just nu
Styrelsen bytte vd den 10 augusti 2026. Andreas Morfiadakis utsågs till ny verkställande direktör och tillträdde samma dag. Han grundade KlaraBo 2017 och var bolagets vd fram till dess. Leiv Synnes lämnade med omedelbar verkan.
Fyra veckor senare kom nästa besked. Den 7 september meddelade SBB att försäljningen av SBB Residential Property och bostadsfastigheter inom SBB Development till KlaraBo kan slutföras efter tillstånd från Bolagsverket.
- Affären är värd cirka 7 miljarder kronorDen omfattar fastigheter och genomförs enligt den preliminära tidplanen den 23 september 2026.
- Preferensaktier med 13 procents utdelning löses inFastigheterna har finansierats genom preferensaktier med en årlig utdelning om 13 procent. Inlösen ska ske före utgången av september.
- Sveafastigheter blir störreFusionen mellan Sveafastigheter, KlaraBo och SBB Residential ger ett bolag med fastigheter till ett marknadsvärde om drygt 48 miljarder kronor. Fusionen registreras enligt planen den 30 september 2026.
- Intjäningen till stamaktieägarna stiger med 20 procentBolaget anger att den ökar till 1 034 miljoner kronor, främst genom lägre finansieringskostnader efter inlösen av preferensaktierna.
- Två aktieslag handlasB-aktien och D-aktien finns på Nasdaq Stockholm. A-aktien handlas inte på börsen.
Resultatet för första halvåret 2026 var minus 678 miljoner kronor hänförligt till moderbolagets aktieägare. Valutaeffekter drog ned resultatet före skatt med 728 miljoner, vilket beror på att en stor del av tillgångarna nu ligger i norska kronor.
Vanliga frågor
Vad hände med SBB-aktien?
Bolagets eget substansvärde per aktie föll från 45,11 kronor vid utgången av 2021 till 7,94 kronor den 30 juni 2026, en nedgång på 82,4 procent. Utdelningen stoppades den 8 maj 2023 och har inte återupptagits för stamaktierna.
Varför föll SBB så kraftigt?
Vinsten 2021 bestod till tre fjärdedelar av orealiserade uppskrivningar av fastigheter. När räntan steg 2022 vände värderingarna nedåt medan skulden låg kvar. Nedgraderingen till BB+ den 8 maj 2023 gjorde det omöjligt att genomföra den planerade emissionen.
Varför stoppades utdelningen?
Styrelsen beslutade den 8 maj 2023 att senarelägga utbetalningen för att stärka likviditeten, sedan S&P sänkt betyget samma dag och företrädesemissionen på 2,63 miljarder kronor inte gick att genomföra på de aviserade villkoren.
Vad äger SBB i dag?
Andelar i tre bolag som bolaget kallar kärninnehav: Public Property Invest med samhällsfastigheter, Sveafastigheter med bostäder och Nordiqus med skolor och förskolor. Därtill affärsområdet SBB Utveckling med projekt och byggrätter.
Har SBB kvar ett kreditbetyg?
Ja, ett. Fitch betygsätter SBB med CCC. Standard and Poor’s betyg drogs tillbaka den 6 mars 2026 på bolagets egen begäran som en kostnadsbesparing. Betyget låg då på CCC med negativ utsikt.
Kommer SBB att dela ut pengar igen?
Utdelningspolicyn från april 2025 anger att strukturen ska möjliggöra stigande utdelningar när investment grade har uppnåtts. Målet är lägst BBB- på lång sikt. Från CCC är det åtta steg upp på skalan.
Vem leder SBB nu?
Andreas Morfiadakis, som tillträdde den 10 augusti 2026. Han grundade KlaraBo 2017 och ledde bolaget fram till bytet. Före det var han finanschef och vice vd i Victoria Park. Styrelseordförande är Lennart Sten.
Vad är skillnaden mellan SBB B och SBB D?
Båda handlas på Nasdaq Stockholm. Stamaktie D hade en egen utdelning på 2 kronor per år som betalades kvartalsvis, medan stamaktie A och B hade 1,44 kronor utbetalt månadsvis. Båda utdelningarna stoppades 2023.
Källor
- SBB: bokslutskommuniké 2021: resultat före skatt 29 474 mkr, värdeförändringar fastigheter 21 833 mkr, förvaltningsresultat 5 397 mkr, fastighetsportfölj 149,3 mdkr, substansvärde 45,11 kr per aktie och resultat 17,35 kr per stamaktie A och B. Läst 11 september 2026.
- SBB: bokslutskommuniké 2022: fastighetsportfölj 135,6 mdkr, substansvärde 31,34 kr per aktie, resultat -7,23 kr per stamaktie samt förslaget om 1,44 kr per stamaktie A och B och 2 kr per stamaktie D. Läst 11 september 2026.
- SBB: stoppad utdelning och tillbakadragen emission, 8 maj 2023: att emissionen aviserades den 28 april 2023 och avsåg 2,63 mdkr, att S&P sänkte betyget till BB+ med negativ utsikt samma dag samt villkoren för den beslutade utdelningen. Läst 11 september 2026.
- SBB: byte på vd-posten, 2 juni 2023: att styrelsen beslutade om en utvidgad strategisk översyn den 29 maj 2023, att Ilija Batljan frånträdde och stannade i styrelsen samt att Leiv Synnes tillträdde den 5 juni 2023. Läst 11 september 2026.
- SBB: bokslutskommuniké 2023: fastighetsportfölj 73,2 mdkr, substansvärde 12,29 kr per aktie, resultat -16,60 kr per stamaktie och att ingen utdelning föreslogs för något aktieslag. Läst 11 september 2026.
- SBB: bokslutskommuniké 2024: fastighetsportfölj 55 653 mkr, substansvärde 8,66 kr per aktie och resultat -4,54 kr per stamaktie. Läst 11 september 2026.
- SBB: uppdaterade mål och utdelningspolicy, 11 april 2025: målet om lägst BBB- på lång sikt och formuleringen om stigande utdelningar när investment grade uppnåtts. Läst 11 september 2026.
- SBB: överlåtelse av samhällsportföljen, 11 november 2025: att portföljen överlåts till Public Property Invest ASA till ett värde om 32 miljarder kronor och att betalning sker genom apportemission. Läst 11 september 2026.
- Finwire via Placera: SBB säger upp kreditbetyget från S&P, 6 mars 2026: att betyget CCC med negativ utsikt drogs tillbaka på bolagets begäran och att Fitch är det enda institut som kvarstår, med betyget CCC. Läst 11 september 2026.
- SBB: delårsrapport januari till mars 2026: substansvärde 8,22 kr per aktie och räntebärande skulder 38 226 mkr mot 39 988 mkr vid årsskiftet. Läst 11 september 2026.
- SBB: delårsrapport januari till juni 2026: substansvärde 7,94 kr per aktie, fastighetsexponering 78,6 mdkr, resultat -678 mkr hänförligt till moderbolagets aktieägare och valutaeffekter om -728 mkr. Läst 11 september 2026.
- SBB: Andreas Morfiadakis utsedd till vd, 10 augusti 2026: tillträdet samma dag, hans bakgrund i KlaraBo och Victoria Park samt beskrivningen av de tre kärninnehaven. Läst 11 september 2026.
- SBB: portföljförsäljning och inlösen av preferensaktier, 7 september 2026: försäljningen om cirka 7 mdkr till KlaraBo, preferensaktier med 13 procents årlig utdelning, fastigheter om drygt 48 mdkr efter fusionen, intjäning om 1 034 mkr samt tidplanen 23 och 30 september. Läst 11 september 2026.
Nedgången på 82,4 procent är räknad ur de två substansvärdena i tabellen.
Läs vidare
Hur en företrädesemission fungerar och vad den gör med ägandet står under nyemission. Ett annat bolag som ändrat skepnad beskrivs under Africa Oil och Meren Energy.
Vad som händer med kursen när en utdelning betalas tas upp under x-dagen. Hur listorna på Stockholmsbörsen gått mot varandra står under börslistorna på tio år.
Sidan är allmän information och ingen rekommendation, vilket framgår av vår ansvarsfriskrivning.