Hur mycket får jag låna?
Du får som mest låna 85 % av bostadens värde enligt det svenska bolånetaket – detta gäller oavsett inkomst. Den resterande 15 % måste du själv betala som kontantinsats, vilket gör att kontantinsatsen blir en direkt begränsning även om du har hög inkomst. Om du exempelvis vill köpa en bostad för 3 000 000 kr, får du maximalt låna 2 550 000 kr och behöver ha 450 000 kr i kontantinsats. Vissa långivare har lägre gränser: exempelvis tillåter Stabelo bara 60 % belåning.
Utöver bolånetaket tillkommer amorteringskrav beroende på hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde:
- 0–50 % belåningsgrad = 0 % amortering
- 50–70 % belåningsgrad = minst 1 % amortering per år
- 70–85 % belåningsgrad = minst 2 % amortering per år
Har du samtidigt totala lån som överstiger 4,5 gånger din bruttoårsinkomst, kräver Finansinspektionen ytterligare 1 % i amortering, oavsett belåningsgrad.
Banker använder dessutom stresstest där de räknar på en kalkylränta kring 6–8 % för att bedöma om du klarar lånet även vid kraftigt höjda räntor. Om kalkylen inte går ihop, får du låna mindre – även om du formellt uppfyller gränsvärdena.
Hur mycket får jag låna baserat på inkomst?
Banker i Sverige utgår främst från skuldkvotstak för att avgöra hur mycket du får låna baserat på din inkomst. Den vanligaste nivån är 5 till 5,5 gånger bruttoårsinkomsten.
| Årsinkomst (brutto) | Max lån vid 5,5× skuldkvot |
|---|---|
| 300 000 kr | 1 650 000 kr |
| 400 000 kr | 2 200 000 kr |
| 500 000 kr | 2 750 000 kr |
| 600 000 kr | 3 300 000 kr |
| 800 000 kr | 4 400 000 kr |
Observera att om du har andra lån, som CSN eller blancolån, räknas de in i totalbeloppet. Har du höga fasta kostnader eller försörjningsbörda (barn, partner utan inkomst etc.) sänks maxbeloppet ytterligare.
Bankerna gör också en kvar-att-leva-på-kalkyl, där de räknar bort alla fasta utgifter från din inkomst för att se om du har tillräckligt med marginal varje månad efter att boendet är betalt. Det innebär att två hushåll med samma inkomst kan få olika låneutrymme beroende på familjesituation.
Bankernas lånelöften är ofta individuellt anpassade:
- SEB, Handelsbanken och Nordea erbjuder lånebelopp upp till 5,5× inkomsten, men med hårda krav på betalningsförmåga.
- SBAB och Länsförsäkringar har ofta en gräns på 4,5× årsinkomsten, särskilt om du lånar själv.
- Vid sammanboende räknas ofta kombinerad bruttoinkomst, vilket kan öka möjligheterna kraftigt.
Utöver dessa faktorer påverkas låneutrymmet av:
- Typ av anställning – tillsvidareanställning ger bättre villkor än vikariat eller egenföretagare.
- Skuldsaldo hos Kronofogden – omöjliggör nästan alltid bolån.
- Betalningsanmärkningar – vissa banker nekar direkt, andra som Bluestep eller Svea Ekonomi kan godkänna med högre ränta.
Enligt SCB har cirka 60 % av bolåntagare i Sverige en belåningsgrad över 50 %, och omkring 8 % ligger på maxgränsen 85 %. Finansinspektionen har konstaterat att låntagare med låg kontantinsats ofta också har hög skuldkvot, vilket ökar risken vid räntehöjningar.
Viktigt faktum: bolånetaket (85 %) infördes 2010 och har inneburit att nya köpare i snitt köper 10 % billigare bostäder och lånar 13 % mindre än tidigare – men det har också försvårat inträdet på bostadsmarknaden för unga utan sparande.
